Besluit over miljoenenproject Het Warenhuis in Enschede gesplitst: dit jaar aankoop pand, in 2027 de verbouwing

De mededeling van het college van B&W kwam vlak voor de start van het zomerreces. Het is ook een bijzonder bericht, omdat juist was afgesproken dat de gemeenteraad dit najaar één afgewogen keuze maakt voor zowel de aankoop van het oude V&D-pand als de kosten van de noodzakelijke verbouwing. Die twee gaan hand in hand. Vorig jaar was al bepaald dat de gemeente er beter aan zou doen om het pand bij Kruispunt de Graaff te kopen, om zo de huurprijzen voor de gebruikers in eigen hand te houden.

Architect is al begonnen

Na een lang en hobbelig proces was er ongeveer een jaar geleden witte rook. De bibliotheek, Concordia, Sonnevanck én de gemeente ondertekenden een intentieovereenkomst, waarin is afgesproken om in te zetten op een gezamenlijk doel: cultuurhotspot Het Warenhuis. En dat loopt voorspoedig, volgens het college. De drie partners - waarvan de bieb hoofdhuurder wordt - hebben een plan gemaakt om te komen tot een goede samenwerking, een gezamenlijke exploitatie en een 'toekomstbestendig en ondernemend verdienmodel'.

Ook is in april een opdracht verleend aan architectenbureau Civic. Dat bureau heeft onder meer de LocHal in Tilburg ontworpen. Op dit moment is het bureau met de drie toekomstige gebruikers en de gemeente aan de slag met een voorlopig ontwerp. Hierbij wordt volgens het college nadrukkelijk de focus gelegd op een goede inpassing van de boekenuitleen, een theaterzaal en filmzalen in hetzelfde pand.

Zoeken naar een aannemer

Vorige maand is de gemeente Enschede een aanbestedingsprocedure gestart voor het vinden van een aannemer die de verbouwing gaat begeleiden. Als alles goed gaat wordt er eind september begonnen met een bouwteam, dat samen met de architect van een voorlopig ontwerp een (financieel) haalbaar definitief ontwerp maakt. Dat duurt allemaal langer dan verwacht. Terwijl vorig jaar met de eigenaar van Het Warenhuis, ontwikkelaar Prestissimo BV, is afgesproken dat de gemeente uiterlijk 30 november 2026 tot aankoop van het pand overgaat. "Het lukt niet om vóór deze datum duidelijkheid te hebben over de definitieve kosten", aldus het college. "Dit is naar verwachting pas mogelijk in de loop van 2027."

Het college wil de aankoop van het oude V&D-pand echter niet uitstellen tot de definitieve verbouwingskosten bekend zijn, omdat de eigenaar dan langer gecompenseerd moet worden voor leegstand. Op dit moment ligt voor zo'n compensatie al ruim 4 ton achter de hand. Bovendien zegt het college regie te willen nemen 'in dit belangrijke deel van onze binnenstad'. Dit najaar volgt er dus een voorstel om het pand aan te kopen, op basis van een voorlopig ontwerp. Het definitieve krediet voor de verbouwing komt pas volgend jaar via een voorstel naar de gemeenteraad.

Project van 40 miljoen?

De kosten die met de cultuurtempel gemoeid zijn, blijven voorlopig in nevelen gehuld. Maar op basis van cijfers en schattingen die wél bekend zijn gemaakt, kan er een grove schatting worden gemaakt. In een 'second opinion' van adviesbureau Berenschot, vorig jaar, ging men uit van een huurprijs van 165 euro per vierkante meter per jaar om alle kosten te dekken. Uitgaande van 8.000 vierkante meter en uitgesmeerd over een gangbare dertig jaar, zou dat een kleine 40 miljoen euro zijn, terug te verdienen dus via de huurgelden.

Maar navraag bij de gemeente leert dat het in het genoemde rapport gaat om ramingen. "De kostprijsdekkende huur wordt nog verder uitgewerkt", aldus een gemeentewoordvoerder. Hieronder vallen behalve aankoop en verbouwing ook onderhoud, verzekeringen en belastingen. "De cijfers uit de second opinion waren bedoeld als raming op dat moment. In de verdere uitwerking worden de uitgangspunten, het te verhuren oppervlak en de kosten opnieuw en nauwkeuriger doorgerekend."

Zo moet dus ook de door Berenschot genoemde investering van 21 miljoen euro voor aankoop én verbouwing worden gezien. In de aanbestedingsprocedure voor een aannemer staat dat de verbouwingskosten maximaal 12,5 miljoen euro mogen bedragen. In dat opzicht zou er nog 8,5 miljoen overblijven voor de aankoop van het pand. De huidige eigenaar Prestissimo heeft het voormalige V&D-gebouw volgens gegevens in Kadaster in 2006 gekocht voor 16 miljoen euro, met de kanttekening dat dat in combinatie met 'meer vastgoed' was.