Wonen en woningbouw: mikken op het Enschede van de toekomst of de stad van nu?

In een recente vragenlijst van 1Twente en KennisPunt Twente, gaf 41 procent van de Enschedeërs die ‘m invulde aan dat wonen wat hen betreft topprioriteit is. Geen wonder: iedereen kent wel iemand die op zoek is naar een huis. Of heeft er zelf mee te maken. De gemeente heeft plannen en ambities genoeg, maar vooralsnog zit er onvoldoende schot in de woonzaak. In maart kiezen we een nieuwe gemeenteraad. Vraag is: wat moet die gaan doen, als het om wonen gaat?

Tussen wens en werkelijkheid?

In een eerder artikel is uiteengezet wat de redenen zijn waarom het niet zo opschiet met die woningbouw in Enschede. Dat zijn er heel wat. Aanleiding voor de vraag of die plannen van de gemeente wel realistisch zijn. ‘Het is … noodzakelijk de investeringsplannen opnieuw te toetsen en duidelijke prioriteiten te gaan stellen’, schreef de gemeente-accountant over die woningbouwplannen in een brief aan het college.

In dit artikel verkennen we hoe het zit met die prioriteiten. Waar moet het geld voor woningbouw naartoe? Naar wat nodig of naar wat gewenst is? Naar vooral bouwen voor de stad van nu of voor de stad van de toekomst?

De kaarten op groei

Enschede wil groeien naar 170.000 inwoners in 2030. Dat is nodig, zo stelt het college. Anders raakt de stad achterop. Waarom dat zo zou zijn is niet helemaal duidelijk, maar de andere Twentse steden hebben vergelijkbare groeiambities. Om voorzieningen op peil te houden, klinkt het.

Daar zit de gedachte achter dat voorzieningen verdwijnen als jij als enige niet groeit en de rest wel. Dan wordt je ingehaald. Dus zet iedereen zijn kaarten op groei. Voor Enschede: niet per se kwantitatieve maar vooral kwalitatieve groei. Hoogopgeleide talenten aantrekken en behouden. In de hoop dat die de stad in sociaal-economisch opzicht vooruit gaan helpen. Enschede is al decennialang een van de ‘armste’ grotere steden van het land.

Doelen uit zicht

Enschede zette koers in 2022: 9.300 woningen erbij in de komende tien jaar, plus 500 extra kamers of studio’s voor de 15.000 studenten die in de stad wonen. Met de gedachte om 10.000 nieuwe hoogopgeleide inwoners te kunnen huisvesten èn de vastzittende woningmarkt vlot te trekken voor autochtone stadsgenoten.

Bouwen, dus. Villa’s, dure en middeldure huizen, woningen voor starters en sociale huurwoningen. Met een lonkend oog naar die nieuwe groep Enschedeërs.

Dat aantal van 9.300 nieuw toe te voegen woningen in 2032 is een eind uit zicht. Sinds 2022 zijn er elk jaar gemiddeld 575 woningen bijgekomen, lang niet de duizend waarnaar werd gestreefd. De inhaalslag die nodig is om het doel alsnog te halen, is fors: jaarlijks 1.300 nieuwe woningen erbij. Dat is inclusief vervanging van gesloopte woningen.

Dat roept de eerste vraag op over de bouwplannen van het Enschedese stadsbestuur: hoe haalbaar is dat kwantitatieve doel? Zowel waar het gaat om het aantal te bouwen woningen, als die groei van het inwonertal van de stad? De tweede vraag gaat dan over de verwachtingen over die kwalitatieve groei: is die zit het met die instroom van nieuwe hoogopgeleide inwoners? En de derde: kloppen die bouwplannen nog of moeten ze worden bijgesteld?

Stedelijke ambities en bestuurlijke afspraken

Nog één dingetje over die bouwplannen: die reflecteren de visie die het stadsbestuur had op wat nodig is voor de stad. Maar er speelt meer. Er liggen ook afspraken met het rijk, de provincie en de andere Twentse steden. Daarin is vastgelegd dat dertig procent van die nieuw te bouwen woningen sociale huur moet zijn, veertig procent betaalbaar en dertig procent voor huishoudens met een flinke portemonnee.

Die '30-40-30-verdeling' is vastgelegd in de Twentse Woondeal, waarbij steden die al veel sociale huurwoningen hebben mogen schuiven: wat minder sociale huur, wat meer betaalbaar. Aan de dertig procent dure woningen, wordt niet getornd. In de Enschedese plannen groeit de sociale huursector met iets meer dan twintig procent en komen er bijna vijftig procent meer betaalbare woningen bij.

De minister zou steden met meer dan dertig procent sociale huur, zoals Enschede, het liefst verbieden om er nog sociale huurwoningen bij te bouwen, zo blijkt uit een brandbrief van de Woonbond aan de Tweede Kamer. Die steden worden 'straks verplicht om vooral voor de hogere inkomens te bouwen', zo vreest de belangenbehartiger.

Vraagtekens bij die 30-4-30-verdeling, dus. De Woonbond vreest dat daarin te weinig rekening wordt gehouden met de samenstelling en verdeling van inkomens in steden als Enschede, waar het aandeel sociale huurwoningen niet zonder reden hoger is dan gemiddeld. Daar wonen verhoudingsgewijs nu eenmaal veel mensen met een lager inkomen.

Enschedese groeit anders dan gehoopt

Enschede groeit. Maar eigenlijk alleen door migratie vanuit het buitenland. Niet met hoogopgeleide import-Tukkers uit andere delen van het land. Het is ook de vraag of dat laatste gaat gebeuren. De belangrijkste factor daarin is werk; talent blijft of komt alleen als er hier een toffe carrière in het verschiet ligt. Vooralsnog zijn die mogelijkheden niet significant toegenomen. Concrete aanwijzingen om te denken dat daar de komende jaren veel in gaat veranderen, zijn er niet.

Dat maakt voor de noodzaak om te bouwen weinig uit, maar wel voor de vraag wat je bouwt: goedkoop of duur. Of, genuanceerder: wat is de goede de mix tussen sociale huur, starterswoningen, woningen in het middensegment en villa’s en penthouses?

Een belangrijke vraag, want je kunt het geld om te bouwen maar een keer uitgeven. Net als de grond, trouwens. De bouw van een villawijk als het Vaneker kost veel ruimte en levert naar verhouding weinig huizen op.

Sociale huur: van 2.000 overschot naar 2.000 bijbouwen

In Enschede loopt het vooral spaak voor starters op de woningmarkt en inwoners die afhankelijk zijn van sociale huur. Waar in 2020 nog niets aan de hand leek, als je naar het college luisterde, is dat tekort aan sociale huurwoningen inmiddels wel duidelijk. Destijds werd gedacht dat er een overschot van 2.000 sociale huurwoningen bestond, de Enschedese woningcorporaties stellen in een brief uit 2022 aan het college dat er 2.000 bij moeten komen.

Dat aantal is ook opgenomen in de Enschedese woningbouwplannen voor 2032. Daarmee is straks 34 procent van de woningvoorraad in de stad sociale huur. Als die plannen allemaal worden gerealiseerd.

Inmiddels mogen corporaties 15 procent van hun huurwoningen aanbieden aan huishoudens met een middeninkomen (dat was 7 procent). En dat willen de Enschedese corporaties ook gaan doen. Want ook voor verplegend personeel, politie-ambtenaren en onderwijzers is het lastig om een betaalbaar huis te vinden.

Voor de goede orde: een middeninkomen in deze context komt neer op 45.000 tot ruim 56.000 euro per jaar. Betaalbaar betekent een maximale huur van 1.185 euro per maand of een koopprijs voor een huis van maximaal 405.000 euro. Nog een statistiek: de gemiddelde huizenprijs schoot onlangs door de grens van een half miljoen. In Enschede is dat gemiddeld bijna 380.000 euro.

Doorstroming, maar hoe?

Veel woningen die er in de afgelopen jaren zijn bijgebouwd vallen in de hogere prijsklassen. Daar zit een gedachte achter: doorstroming. Wie een duurder huis kan betalen, verhuist en laat een goedkopere woning achter voor iemand met een smallere beurs. Daarbij kijkt de stad met een schuin oog naar instroom van die hoogopgeleide nieuwkomers. Twee vliegen in één klap: je bouwt aan een ruimere woningvoorraad voor mensen met een dikke(re) portemonnee van buiten èn er komt lucht in de dichtgeslibde sectoren van sociale huur en betaalbare huizen voor, zeg: de gewone Enschedeër.

Maar vooralsnog lijkt er van doorstroming weinig sprake. De verkoopcijfers van die nieuw gebouwde woningen vallen niet tegen, maar de wachttijd voor een sociale huurwoning is in de afgelopen jaren alleen maar toegenomen. Dat geldt ook voor het aantal reacties op vrijgekomen woningen.

Veel huishoudens voor betaalbare of sociale (huur)woningen

De groep Enschedeërs die afhankelijk is van betaalbare huisvesting is fors. Als je de cijfers van het CBS er op naslaat, gaat dat om ruimschoots de helft van alle 82.000 huishoudens, zo’n 54 procent. Dat was ook in 2015 al zo. Het aandeel sociale huurwoningen is sinds die tijd iets gedaald; in 2015 was dat 38 procent (van in totaal 75055 woningen), inmiddels is dat 36 procent. Als alle woningbouwplannen doorgaan, is dat in 2032 nog 34 procent.

Uit cijfers van makelaars blijkt dat ook het aanbod goedkopere koopwoningen in Enschede al jaren schaars is.

Anders gezegd: het is dringen geblazen op de markt voor sociale huur- en betaalbare koopwoningen. In die afspraken met het rijk en de provincie geldt voor dat betaalbaar maximaal 1.158 huur per maand of een koopprijs van niet meer dan 405.000 euro.

Betaalbaar en aantrekkelijk bouwen voor de forse groep inwoners die afhankelijk is van goedkopere huisvesting valt niet mee. Wat betaalbaar kunt bouwen is vrijwel altijd kleiner dan aan bestaande huizen voor vergelijkbare prijzen op de markt te vinden is. Volgens cijfers van het CBS stagneert de groei in het aantal huurwoningen in de vrije sector, de prijzen in die sector stijgen. Starters krijgen steeds moeilijker een voet tussen de deur voor een koopwoning, het aantal verkochte woningen aan starters daalt.

Veel Enschedeërs die nu betaalbaar en redelijk tevreden wonen, denken wel drie keer na voordat ze een verhuizing overwegen. Ook als ze best aanvullende woonwensen hebben. Vind maar eens wat zonder dat je je kop in een financiële strop steekt, misschien wel voor jaren.

Adaptief bouwen en de grenzen van voorspelbaarheid

Nou is het niet zo dat de stad met oogkleppen op aan het bouwen is volgens een al vastgestelde verdeelsleutel. Er is een pot geld gereserveerd - een zogenoemde ‘strategische investeringsagenda’ - om bouwprojecten te financieren, maar die bouw zelf gaat gefaseerd. Projecten kunnen sneller worden uitgevoerd of juist uitgesteld. En de stad probeert zo te bouwen dat woningen geschikt of geschikt te maken zijn voor verschillende doelgroepen. Aanpassen aan ontwikkelingen is mogelijk.

Tegelijkertijd: de ontwikkeling van bouwplannen kost tijd. Veel tijd. Je ontkomt er niet aan om plannen vroegtijdig concreet te maken, maar tegen de tijd dat de schop de grond in gaat kan de wereld er heel anders uitzien. Daarbij liggen de afspraken met het rijk en de provincie behoorlijk vast.

De mogelijkheden om in te spelen op ontwikkelingen (of een gebrek daar aan) zijn dus beperkt. Daarmee is het des te belangrijker dat het stadsbestuur (college en gemeenteraad) het evenwicht vindt tussen ambitie en realisme. Tussen wat de stad nodig heeft en graag nodig zou willen hebben.

Nog zes jaar te gaan

Enschede is nu vier jaar onderweg met die nieuwe bouwplannen. De doelen zijn niet gehaald. De daadwerkelijke groei en ontwikkeling van de bevolking blijft achter bij de verwachtingen. Er resten nog zes jaar om een inhaalslag te maken, maar de vraag is of dat nog realistisch is. Ligt de stad nog wel op koers, of moet er worden bijgestuurd? En als dat moet, hoe dan?

Of wil de stad meer dan ze kan? Dat laatste stelde de gemeente-accountant een maand geleden. Er blijft te veel geld op de plank liggen en de gemeente moet haar bouwplannen herijken, vindt hij. Maar wat kan (of moet) dan wel?

Het is aan de politiek om daar antwoord op te geven. In maart wordt er een nieuwe gemeenteraad gekozen. En daarmee een nieuw stadsbestuur. Hen wacht een flinke puzzel.