Enschede noemt het 'opkoopverbod' een succes, maar toch gaan er minder woningen naar starters

Het opkoopverbod in Enschede houdt in dat de 60 procent goedkoopste woningen in een groot deel van de stad verboden terrein zijn voor particuliere en bedrijfsmatige investeerders. De nieuwe eigenaar moet dus eigenlijk zelf in de woning gaan wonen. Maatstaf is de gemiddelde WOZ-waarde. Zo kan het zijn dat de opkoopgrens bij invoering van de maatregel 288.000 euro was, maar inmiddels is opgelopen tot 365.000 euro.

Honderden woningen minder naar starters

Het college van B&W laat in een raadsbrief weten dat er een voorstel wordt voorbereid waarin wordt gevraagd om het opkoopverbod met vier jaar te verlengen, dus tot en met 2030. De maatregel wordt in dezelfde brief geëvalueerd en als succesvol bevonden. Dat zit zo: in de periode 2017-eerste helft 2021 ging 31 procent van de verkochte woningen in Enschede naar starters en 12 procent naar investeerders. In de drieënhalf jaar daarna (2021-eerste helft 2025) was het aandeel koopstarters 43 procent en het aandeel investeerders nog maar 4 procent.

"De opkoopbescherming werkt zoals het bedoeld is", concludeert het college dus. "We zien dat koopstarters relatief vaker goedkope koopwoningen hebben kunnen kopen en dat het aantal investeerders met huurwoningen in Enschede niet meer toeneemt." In deze conclusie is vooral het woord relatief van belang. Het totaal aantal verkochte woningen is tussen de bovengenoemde periodes namelijk met zo'n 4.300 afgenomen. Het aantal koopstarters kan als percentage van het totaal aantal transacties weliswaar zijn gestegen, maar in absolute aantallen zijn er juist 326 woningen minder naar starters gegaan.

Die laatste ontwikkeling heeft misschien geen direct verband met het opkoopverbod, maar heeft waarschijnlijk te maken met stijgende huizenprijzen en steeds moeilijker te krijgen hypotheken. Er is in ieder geval geen aanleiding om te denken dat het aantal woningzoekenden is afgenomen. De transactiecijfers lijken in grote mate te zijn beïnvloed door het wegblijven van investeerders. En dat komt ook door verhoging van overdrachtsbelasting, verhoging van vermogensbelasting en strengere regels voor verhuurders. "Het afhaken van investeerders heeft zeker invloed", reageert een gemeentewoordvoerder op die suggestie, "maar in wijken met opkoopbescherming zien we ook dat woningen die voorheen door investeerders werden gekocht nu vaker bij starters terechtkomen."

Wordt huren in de vrije sector lastiger?

Maar kan het opkoopverbod toch nadelige bijwerkingen hebben? Zeker. De aankopen door investeerders hebben nu in het hogere segment plaats, waar particuliere woningzoekenden potentieel worden verdrongen naar de 'goedkopere' sector en starters de markt uit prijzen. Daarnaast slaan investeerders nu hun slag bij betaalbare woningen op locaties waar het opkoopverbod niet geldt, zoals het buitengebied.

Ook kan de opkoopbescherming leiden tot verdrukking in de (sociale) huursector. Want nu investeerders zijn verdwenen in de categorie tot 365.000 euro, worden die woningen ook niet meer in de vrije huursector aangeboden. En dat kan weer leiden tot hogere huurprijzen. Uit beschikbare cijfers van het CBS blijkt dat de groei van het aantal woningen in de vrije huursector in Enschede de laatste jaren is gestagneerd en dat er zelfs weer sprake is van een afname. Onderzoek van Pararius laat zien dat de gemiddelde huurprijs in de vrije sector eind 2025 bijna 11 procent hoger was dan een jaar eerder. Een dubbel zo harde stijging als in eerdere jaren.

Voorstel: verlengen met aanpassing

Een gemeentewoordvoerder zegt dat dergelijke bewegingen op de markt niet zijn meegenomen in de evaluatie van de opkoopbescherming. "Opkoopbescherming zegt alleen iets over wie koopt. Niet over hoe makkelijk het kopen is." Het is dus geen 'totaaloplossing'. "Want die oplossing zit veel meer in de woningbouwopgave." Op afzienbare termijn wordt de gemeenteraad dus gevraagd om het opkoopverbod met vier jaar te verlengen.

Met één uitzondering - en daarmee lijkt een nadelig gevolg voor de huursector toch concreet te worden. Het college stelt voor om de binnenstad uit te sluiten van het opkoopverbod. Het blijkt namelijk ingewikkeld om woonruimte boven winkels en horecazaken ingevuld te krijgen. Huren is een gewenst segment bij dergelijke woningen.