Wonen en woningbouw: Enschede staat voor een mega-klus, maar hoe realistisch zijn de plannen?

In een recente vragenlijst die 1Twente met Kennispunt Twente uitzette, gaf 41 procent van de inwoners die hem invulden aan dat er meer aandacht nodig is voor wonen. Geen wonder: het was hèt thema van de Tweede Kamerverkiezingen in oktober. En iedereen kent wel iemand die maar niet aan passende woonruimte komt.

In maart mogen we opnieuw naar de stembus. Dan voor de gemeenteraadsverkiezingen. Maar wat ligt er straks op het bordje van een nieuwe gemeenteraad als het om wonen in Enschede gaat? Of: wat zou er op dat bordje moeten liggen?

Duizend nieuwe woningen per jaar

Natuurlijk zijn college, gemeenteraad en ambtenaren al tijden druk met wonen en woningbouw. In de afgelopen jaren is het ene na het andere beleidsstuk geschreven en besproken. En er wordt gebouwd. Maar de realisatie van al die plannen en ambities blijft flink achter. En de woningnood neemt niet af. Het is dus de vraag of voortgaan op het ingeslagen pad een goed idee is.

Dat pad is wèl overzichtelijk. Enschede wil in 2032 bijna tienduizend nieuwe woningen hebben toegevoegd aan de bijna 78.000 die er nu al staan. Plus 500 extra studio’s of kamers voor studenten. Een koers die in 2022 werd ingezet: duizend nieuwe woningen per jaar.

Geen vuiltje aan de lucht in 2020 (?)

Opmerkelijk is wel dat er twee jaar daarvoor nog niets aan de hand leek, als je naar het college luisterde. Ook al waren er signalen die op het tegendeel wezen. Dat bleek onder meer in een tweeluik over wonen dat 1Twente in dat jaar maakte.

In een recente brief van de Enschedese woningcorporaties aan de gemeenteraad wordt gesteld dat er in 2019 een overschot van 2.000 sociale huurwoningen zou zijn. En dat het grootste deel daarvan twee jaar later was verdampt: dat overschot telde nog maar 200 huurwoningen. Wachttijden en het aantal reacties op vrijgekomen sociale huurwoningen zijn sindsdien alleen maar gestegen.

Dat laat maar zien hoe belangrijk realistisch beleid is. En hoe weerbarstig de praktijk. In dit artikel doen we een poging beide in kaart te brengen.

Duurdere woningen bouwen

Laten we beginnen bij een belangrijk kader voor de vraag wat voor soort woningen er gebouwd moeten worden. Dat gaat - uiteraard - om een mix, waarbij Enschede nadruk legt op woningen in het duurdere segment. Dat heeft twee redenen: de stad wil groeien naar 170.000 inwoners en dan het liefst met inwoners die economisch draagkrachtig zijn. Als dam tegen de sociaal-economische positie die de stad heeft; Enschede is al decennia een relatief arme stad.

De tweede reden schuilt in de gedachte dat meer huizen in het topsegment zorgt voor doorstroming. Wie het zich kan veroorloven verhuist, waarmee er woningen vrijkomen voor lagere inkomensgroepen. Dat zijn door en door politieke keuzes die de stad zelf maakt. BurgerBelangen Enschede en de VVD staan wezenlijk anders in die wedstrijd dan coalitiegenoot PvdA; de eerste twee zijn voorstander van bouwen in dat duurdere segment, de laatste ziet liever meer sociale huur.

Afspraken met de provincie

Helemaal vrij zijn die keuzes niet. Er liggen afspraken met de provincie en de andere Overijsselse steden. Die vloeien voort uit rijksbeleid voor woningbouw; gemeenten hebben daar sowieso beperkt zeggenschap over. Het komt er op neer dat er een vaste verdeling geldt: dertig procent sociale huur, veertig procent betaalbaar, dertig procent duur. Steden die al boven de dertig procent sociale huur zitten, mogen schuiven: minder sociale huur, meer betaalbaar. Dat geldt voor Enschede, waar 36 procent van alle bijna 78.000 woningen in de sociale huursector valt. Dat is het hoogst van alle steden in Overijssel.

De Enschedese woningcorporaties, verantwoordelijk voor die sector, hebben de nieuwe gemeenteraad in de eerder genoemde brief alvast een bod gedaan: zij willen in de komende jaren 2.000 nieuwe sociale huurwoningen toevoegen aan wat ze nu al beheren (ongeveer 29.000 woningen). Dat is een groei van zes procent.

Het stadsbestuur heeft dat bod meegenomen in de plannen voor de komende jaren. Startpunt: 9.300 woningen erbij in 2032. Dat betekent dat er dus nog 2.700 koop- en huurwoningen in de vrije sector bij moeten komen: 4.500 betaalbaar en bijna 3.000 in het dure segment. Volgens die afspraken met de provincie, waarin niet getornd wordt aan die dertig procent dure woningen.

Enschede zou dan in 2032 ruim 87.000 woningen tellen, waarvan nog altijd bijna 36 procent in de sociale huursector. Als die plannen worden verwezenlijkt.

Bouw blijft fors achter bij bouwplannen

Vooralsnog lijk het daar niet op. In de afgelopen jaren kwamen er gemiddeld 575 woningen per jaar bij, volgens cijfers van de gemeente zelf. Veel daarvan in het hogere segment. Alles wat de stad sinds 2022 minder heeft gebouwd dan gepland, moet in de komende jaren extra worden gebouwd, bovenop de al geplande nieuwbouw. In bestuurstermen wordt dat ‘een versnelling in de woningbouwopgave’ genoemd.

Dat mag je gerust een eufemisme noemen. Het komt er op neer dat de gemeente als de donder aan de bak moet om haar doelstellingen te halen. Maar de gemeentelijke spaarpot voor al die bouwprojecten loopt inmiddels over. In 2023 had daaruit 91 miljoen naar bouwprojecten moeten stromen, maar dat werd de helft. In 2024 werd er niet 100 maar 61 miljoen uitgegeven.

Bomvol stroomnet, te weinig ambtenaren en schaarse ruimte

Er zijn goede redenen waarom Enschede dat bouwfonds niet besteed krijgt. Maar die maken ook een serieuze inhaalslag weinig waarschijnlijk. 1Twente wijdde daar niet zolang geleden een artikel aan. Niet veel later maande de gemeente-accountant tot herijking van de bouwplannen: "Daarom is het wat ons betreft noodzakelijk de investeringsplanning opnieuw te toetsen en duidelijke prioriteren te gaan stellen.”

Bij het schrijven van dit artikel werd bekend dat een deel van de plannen voor het grootste nieuwbouwproject van de stad weer even de koelkast in kan. Dat gaat om de plannen voor de Spoorzone Enschede-Hengelo die nog in de pijplijn zitten. Voorlopig staan die 'on hold'.

Dat project is door het rijk aangewezen als een van de vier grootschalige woningbouwgebieden in het land. Maar het rijksgeld voor de aanleg van de benodigde infrastructuur - wegen en fietspaden, bijvoorbeeld - inmiddels vergeven. En dat is een probleem; je kunt wel een wijk aanleggen, maar zonder die infrastructuur heb je daar weinig aan. 

Dat is maar één van de knelpunten bij nieuwbouw. Andere gaan over een bomvol stroomnet, stikstofuitstoot, een tekort aan ambtenaren om alle plannen uit te kunnen werken, afspraken over verduurzaming van bestaande woningen en zorg om natuur en schaarse ruimte. Om er een aantal te noemen.

Eerst 70 procent verkopen, dan pas bouwen

Het is niet het enige project waarvan het onzeker is of en wanneer het door zal gaan. De plannen voor de kop van de Boulevard liepen stuk en moeten helemaal opnieuw. Projecten aan de noordkant van Glanerbrug, bij de Eschmarke, het Ledeboerterrein, Cromhoff en Centrumkwadraat verkeren in verschillende stadia van ontwikkeling, maar die leveren in 2032 bij lange na geen 9.300 woningen op. Als ze allemaal al doorgaan.

Gemeenten hebben geen eigen bouwbedrijf en zijn afhankelijk van marktpartijen. Dat levert ingewikkelde en soms slepende onderhandelingen op, met name over wat er gebouwd gaat worden. Aan dure appartementen en woningen valt het meest te verdienen, sociale woningbouw levert veel minder op. En een projectontwikkelaar zet pas een schop in de grond als zeventig procent van de te bouwen woningen verkocht is. Dat blijkt in de praktijk een forse drempel.

Bouwen, verduurzamen èn onderhouden

Tel daar bij op dat er nòg een monsterklus ligt: in 2050 moeten ook alle bestaande woningen klimaatneutraal zijn. Rekenmeesters denken dat Nederland voldoende bouwcapaciteit heeft voor de benodigde nieuwbouw of verduurzaming en het onderhoud van wat er al staat, maar twijfelen of allebei kan. Schaarste alom, dus. En schaarste betekent dat prijzen hoger worden. De gemiddelde prijs voor een koopwoning in Nederland passeerde onlangs de grens van een half miljoen.

Koerswijziging

Als je dat hele speelveld overziet, hoef je geen raketgeleerde te zijn om vraagtekens te plaatsen bij de haalbaarheid van de huidige woningbouwplannen van de stad. Moet een nieuw stadsbestuur dan voortgaan op het ingeslagen pad, of is die veel te optimistisch, net als vijf jaar geleden? Is er een koerswijziging nodig en zo ja, welke dan?

Die keus komt in de kern misschien wel neer op de vraag of je bouwt voor de stad zoals ‘ie is of zoals je hoopt dat ‘ie zal worden. Daarover meer in een vervolgartikel.