Woningnood Twente
longread
13 apr. 2022

Hengelo maakt vaart met woningbouw, maar bouwt niet in het wilde weg

Jarenlang kon er in Hengelo maar in beperkte mate gebouwd worden: de provincie Overijssel stond jaarlijks de bouw van slechts 150 woningen toe, het zogeheten 'wooncontingent'. Vorig jaar is dat aantal losgelaten en mag Hengelo bouwen voor de vraag die er is. Dit klinkt aardig, maar is niet eenvoudig. Want je bouwt niet alleen voor vandaag, maar ook voor morgen. En bouw je vooral voor Hengeloërs of kijk je ook verder dan je neus lang is? Gemeentelijk woningbouwregisseur Mark Oude Bennink licht graag een tipje van de sluier op.

Wonen nieuwbouw bataafse kamp FOTO 1twente
In de Bataafse Kamp komen luxe koopappartementen in het hoge segment. © 1Twente

'We bouwen niet voor leegstand'

"We konden tot 2 jaar geleden maar zo'n 150 huizen per jaar bouwen. Omdat er krimp werd voorzien in de hele regio waren we daaraan gebonden. 'We gaan niet bouwen voor leegstand' was het credo", vertelt Oude Bennink. In het twee jaar geleden door de raad vastgestelde gemeentelijke woningbouwprogramma 2020-2029 staan 1.495 woningen. Zo'n 150 per jaar dus.

Nu iedereen ervan doordrongen is dat we niet meer met krimp maar met woningnood te maken hebben, zijn de bakens verzet. Vorig jaar april ging de raad akkoord met de Woonagenda 2021-2030, met daarin 3.000 tot 4.500 nieuwe woningen de komende tien jaar. Het nieuwe college zal komende zomer een woningbouwprogramma vaststellen met daarin een 'zekere 2.300 woningen'. "Dat zijn de zogeheten 'harde plannen'", vertelt Oude Bennink. "Daarvoor is geen bestemmingsplanwijziging meer nodig. Die plannen zouden in principe nu al gerealiseerd moeten kunnen worden."

Stijgende kosten

'In principe' dus. Waarom die toevoeging? "Omdat we van zoveel andere factoren afhankelijk zijn: vergunningen moeten worden verleend, projectontwikkelaars moeten vooraf weten of ze de kosten eruit krijgen als ze gaan bouwen en dat is weer onzeker met de stijgende energieprijzen en prijzen van bouwmaterialen." Dan zijn er ook nog de 'zachte plannen'. Zo'n 1.400 woningen moeten de komende 10 jaar gerealiseerd worden op terreinen waar het bestemmingsplan nog niet is aangepast. Dat is vaak een proces dat jaren vergt, vandaar die onzekerheid.

Waarom is er nu eigenlijk geen sprake meer van krimp maar van groei? Oude Bennink: "Het tekort op de woningmarkt komt door meerdere factoren. Zo is er migratie uit het buitenland en uit de randstad. Daarnaast is er zogeheten huishoudensverdunning. Dat wil zeggen dat huishoudens uit steeds minder personen bestaan." Vanwege de te verwachten groei mag Hengelo in 10 jaar dus 3.000 tot 4.500 woningen bouwen, waarvan 25% sociale huur moet zijn. De provincie moet daarbij een goed onderbouwd plan zien. Het begin is er: vorig jaar zijn er netto 360 woningen bijgekomen. Opvallend is trouwens dat 70% van de verhuizende Hengeloërs verhuist binnen de gemeente. Het landelijke gemiddelde voor dit soort 'binnenstedelijke verhuizingen' is 60%; mensen wonen kennelijk graag in Hengelo.

icon_main_info_white_glyph

Nationale Woon- en Bouwagenda

Eén miljoen nieuwe woningen binnen tien jaar. Dat plan presenteerde minister Hugo de Jonge op 11 maart jongstleden in zijn Nationale Woon- en Bouwagenda. Bij Op1 vertelde hij die dag: “Wat bizar is, is dat we wonen hebben overgelaten aan de markt. De schaarste schreeuwt om regie en dus moeten we prestatieafspraken maken op alle niveaus.” Het doel van het De Jonge gepresenteerde plan is 100.000 huizen per jaar bouwen. Tweederde daarvan moet 'betaalbaar' zijn. Hiervan vallen 350.000 woningen in de categoriën 'middenhuur' en 'betaalbare koop' en 250.000 in de categorie 'socialehuurwoningen'.

Vraag en aanbod

De taak van Mark Oude Bennink is het koppelen van vraag en aanbod. Hij kijkt daarbij naar alle factoren die een rol spelen: "We bouwen als gemeente nooit in het luchtledige." Zo is de doelgroep die we in Hart van Zuid willen trekken gericht op de toptechnologische regio die we willen zijn. Toch kwam het de gemeente van verschillende kanten op kritiek te staan toen vorig jaar ambitieuze plannen voor Hart van Zuid werden gepresenteerd. Er zou daar met name voor 'urban creators' en 'urban professionals' gebouwd moeten worden; veelal hoogopgeleide mensen die niet per se uit Hengelo afkomstig zijn. Critici vonden dat in eerste instantie voor Hengeloërs gebouwd moet worden. Voor starters bijvoorbeeld, die door de wooncrisis nu noodgedwongen lang thuis blijven wonen en ouderen die graag iets kleiner willen wonen. Alles zou ook gericht moeten zijn op doorstroming.

Volgens het College van B en W moet Hengelo zich op deze progressieve starters richten, omdat dit goed is voor de stad en de regio. (zie kader) en omdat de conservatievere markt al goed bediend wordt. Oude Bennink: "Kijk naar de Hasseler Es en op termijn ook Slangenbeek; daar hebben we te maken met een fikse vergrijzing. Dat heeft gevolgen voor scholen, wijkcentra én de woningmarkt. Doorstroming is belangrijk. Bewoners hebben vaak wél het geld voor iets nieuws, maar in de wijk zijn geen levensloopbestendige woningen beschikbaar. Die zijn of komen er de komende jaren wel, deels in en rond het centrum.

icon_main_info_white_glyph

100.000 inwoners?

Samen met Enschede wil Hengelo een aantrekkelijk vestigingsgebied worden voor afgestudeerden en medewerkers van UT, Saxion en ROC van Twente. Daarvoor moet aan een aantal voorwaarden worden voldaan, waaronder een goed woonklimaat. Hengelo wil daarom een zogeheten 'schaalsprong' maken naar misschien wel 90.000 of 100.000 inwoners, maar dit is nog nergens vastgelegd. Twente Board, een samenwerkingsverband tussen ondernemers, onderwijs en overheid, hierover: 'Ons uiteindelijke doel is een groene topregio waar het goed, wonen, werken en leven is.'

'Goedkoper kan niet'

Een kwart van de te bouwen woningen de komende tien jaar moet sociale huur zijn. Die verhouding hoeft niet voor elk project te gelden. Oude Bennink: "In Dalmeden mag dat percentage lager zijn, maar dan moet het in Hart van Zuid bijvoorbeeld weer hoger zijn. Zolang die 25% over de hele breedte maar gehaald wordt." In gesprekken met ontwikkelaars stuurt de gemeente op 'betaalbare woningen'. Dat is uiteraard ook in het belang van die ontwikkelaars; zij hebben er niks aan dat ze met onverkoopbare woningen blijven zitten. Voor zogeheten 'grondgebonden woningen' geldt een bedrag van 330.000 euro of minder, voor koopappartementen geldt de bovengrens van 275.000 euro en de socialehuurgrens ligt op 764 euro per maand.

Tweeverdieneners kunnen zulke woningen nog wel bekostigen, maar voor eenpersoonshuishoudens zijn die bedragen vaak te hoog. En dat is wel een probleem, weet Oude Bennink: "Ontwikkelaars zeggen: ik kan niet goedkoper bouwen, tenzij je een veel kleinere woning wilt of een woning die niet duurzaam genoeg is. Met andere woorden de kwaliteit is dan niet gegarandeerd. Die woning staat er wel 40 jaar, dus we willen iets bouwen waar we over lange tijd ook nog blij mee zijn."

icon_main_quote_red_glyph

"Ontwikkelaars zeggen: ik kan niet goedkoper bouwen, tenzij je een veel kleinere woning wilt of een woning die niet duurzaam genoeg is."

Mark Oude Bennink, woningbouwregisseur gemeente Hengelo

Flexwonen

Die hoge kwaliteit is er ook niet als het gaat om 'flexwonen'. In die categorie vallen de tweehonderd containerwoningen, die aan Sportlaan Driene gerealiseerd gaan worden. Maar die woningen zijn dan ook voor de korte termijn. Oude Bennink: "Dit is inderdaad een tijdelijke oplossing voor studenten en andere jongeren. We onderzoeken daarnaast ook andere projecten met flexwoningen voor andere doelgroepen, zoals statushouders, arbeidsmigranten en gescheiden mensen. Het grote voordeel is dat je hiervoor het bestemmingsplan niet hoeft aan te passen en deze plannen zijn dus relatief snel te realiseren. Het principe van flexwoningen kan ook worden toegepast in voormalige kantoorpanden zoals het oude stadskantoor."

icon_main_info_white_glyph

Oekraïners in voormalig stadskantoor

De gemeente Hengelo wil vanaf volgende week beginnen met de opvang van vooralsnog vijftig tot zestig Oekraïners in het voormalige stadskantoor aan de Hazenweg. Dat heeft burgemeester Sander Schelberg dinsdag 12 april bekend gemaakt tijdens de vrijwilligersavond in de schouwburg.

Hart van Zuid en centrum

In het in 2020 vastgestelde woningbouwprogramma 2020-2029 staan zo'n 1.500 woningen. Dat zijn er vanaf nu 2.300. Het grote verschil zit 'm volgens Oude Bennink in de steeds concreter wordende plannen in Hart van Zuid en de nieuwe centrumplannen: "In Hart van Zuid moeten de komende 10 jaar zo'n 1.050 woningen verrijzen en in de binnenstad gaat het om zo'n 650 woningen waarbij Lange Wemen het grootste project is."


Heb je een nieuwstip of nieuwe informatie? Tip de redactie via mail of telefoon.