Stork-bieb

Van Wijnen krijgt oude Storkbieb voor vriendenprijs in schoot geworpen

De gemeente Hengelo heeft geen formeel taxatierapport laten opmaken bij de verkoop van de oude Stork-bibliotheek. Het pand aan de Vondelstraat is vorige maand na een gunningsprocedure verkocht aan projectontwikkelaar Van Wijnen. Die legt 354.000 euro op tafel voor het pand dat een WOZ-waarde heeft van 548.000 euro.

Storkbieb 1twente
De verkoopwaarde van de oude Stork-bieb is gebaseerd op taxaties uit 2011.

'Diversiteit aan functiemogelijkheden'

Dat het gemeentelijke monument formeel niet is getaxeerd, komt volgens het college van B en W door 'de diversiteit aan functiemogelijkheden' die het object heeft, schrijft het stadsbestuur in een brief aan de gemeenteraad in antwoord op vragen van raadslid Herbert Capelle. De gemeente zegt zich voor een waardebepaling te hebben laten leiden door twee mogelijke invullingen, namelijk eentje in de normale staat en eentje waarbij het gebouw wordt getransformeerd en een woonfunctie krijgt.

Opmerkelijk is dat de taxaties voor deze twee mogelijke invullingen als peildatum 9 november 2011 hebben, blijkt uit documenten die 1Twente in handen heeft. De waarde van het pand is op dat moment getaxeerd op 448.000 euro kosten koper * als het zou transformeren naar een woonfunctie met een aantal woningen, studio's en lofts. Bij verkoop van het gebouw onder normale omstandigheden zou de waarde toen 269.000 euro kosten koper * zijn, de helft van de huidige WOZ-waarde. (peildatum 2020).

De getaxeerde waarde uit 2011 is met de huidige woningmarktprijzen nauwelijks reëel te noemen. Dat de voormalige Stork-bibliotheek toch tegen een lagere prijs wordt verkocht dat aanzienlijk lager ligt dan de WOZ-waarde, komt volgens het college omdat de prijs past bij het plan van de projectontwikkelaar.

(* De genoemde taxaties zijn inclusief kapitaalscorrecties. Dat wil zeggen dat in beiden gevallen de noodzakelijke verbouwingskosten om het pand volgens de bepaalde functie te gebruiken niet zijn meegenomen).

Waardebepaling 2011 bieb vondelstraat euverman 2
De taxatie van de oude Stork-bieb met als peildatum november 2011

'Maatschappelijke betekenis vastgoed'

Volgens een rekenkameronderzoek Vastgoed binnen de gemeente Hengelo moet het verkopen van gemeentelijk vastgoed aan derden tegen marktwaarde gebeuren. Er moet volgens datzelfde rapport ook een taxatie worden verricht om de marktwaarde van het object te bepalen. Die werkwijze is destijds door een raadsbesluit vastgelegd.

De rekenkameronderzoekers schrijven dat in de twee voorgaande collegeperiodes de aandacht vanuit een bezuinigingsopgave vooral gericht was op de verkoop van vastgoed. "In de huidige periode wordt bij de verkoop van panden ook naar de maatschappelijke betekenis van vastgoed gekeken. Het coalitieprogramma legt daarvoor een basis door bij de verkoop van (onderwijs)panden vooraf afspraken te maken over de toekomstige bestemming en gebruik."

Het college zegt dat het gemeentelijk vastgoed niet wordt verkocht op basis van een marktconforme vraagprijs, maar wel marktconform. "Elke invulling en functie heeft een andere marktwaarde." Als voorbeeld wordt een pand aan Paul Krugerstraat genoemd. "Dit object is gewaardeerd op 521.000 euro kosten koper, maar is verkocht voor 909.000 euro."

icon_main_quote_red_glyph

"In de huidige periode wordt bij de verkoop van panden ook naar de maatschappelijke betekenis van vastgoed gekeken."

Rekenkamer onderzoek "Vastgoed binnen de gemeente Hengelo: in bedrijf, verder professionaliseren" (2019)

Transparantie

Verkopen van gemeentelijk vastgoed moet ook transparant zijn en openbaar. Vanuit de raad kwam felle kritiek op het gebrek aan die transparantie. Gegevens werden uiteindelijk door het college aan de raad verstrekt, maar pas nadat er vanuit meerdere partijen vragen werden gesteld over de gunningsprocedure, waaronder de PVV, Lokaal Hengelo, ChristenUnie en de onafhankelijk raadsleden Herbert Capelle en Leo Janssen.

Het college bleek ook bereid de individuele scores van zowel de interne als externe leden van de selectiecommissie te delen met de raad. Uit de gegevens blijkt dat projectontwikkelaar Van Wijnen op de prijs het hoogste heeft gescoord met veertig punten. Ook als het gaat om de relatie tussen het plan en de buurt kreeg de projectontwikkelaar de meeste punten. Opvallend is dat het plan van Kamak het hoogste gewaardeerd werd met 21.43 punten. Dat laatste is opmerkelijk, want in antwoord op een schriftelijke vragen aan LokaalHengelo liet het college weten dat Van Wijnen, zowel op basis van het plan als op basis van de prijs het hoogst beoordeeld. Dat laatste blijkt dus onjuist.

Als het gaat om het aantal punten dat de juryleden gaf aan de plannenmakers, liep ook uiteen. Eén lid van de selectiecommissie gaf het plan van Van Wijnen zelfs drie tienen. De totaalscores werden afgelopen week ook gedeeld via een persoonlijke brief van de wethouder aan kritische inwoners die schriftelijk hun ongenoegen kenbaar hadden gemaakt.

Score selectiecommissie oude bieb screenshot
Uitslag van de stemming van de selectiecommissie tijdens de gunningsprocedure en biedingen van de geïnteresseerden. Wie er in de selectie zat en hoe er is gestemd door de interne- en externe leden, dat is niet bekend. Dit wordt om privacyredenen niet bekend gemaakt en zijn daarom zwart afgelakt.

Punten selectiecommissie

Naast de scores zijn ook de hoogtes van de biedingen van de geïnteresseerden bekendgemaakt, waaronder Kamak die 250.000 euro bood. De theatergroep voor acteurs met een verstandelijke beperking is dringend op zoek naar een nieuw onderkomen en wilde zich graag vestigen in de oude Stork-bieb.

Uit het overzicht blijkt dat de biedingen van de vijf geïnteresseerde partijen ver uit elkaar liggen. Tussen het hoogste bod en de laagste bieders zit honderdduizend euro. Dat is mogelijk te verklaren doordat de betrokkenen een bod hebben uitgebracht dat past bij de functie van hun eigen plan. Iemand die het pand wil kopen voor normaal gebruik zal lager gaan zitten, dan een projectontwikkelaar die een pand gaat transformeren naar woningen. Een pand met appartementen levert nu eenmaal meer op.


Heb je een nieuwstip of nieuwe informatie? Tip de redactie via info@1twente.nl of bel redactie Enschede (053) 432 75 27 of redactie Hengelo (074) 256 6699.