Historische stadswandeling door oorlogsverleden Enschede: Doe mee!
Enschede
Analyse

Gedonder rond De Spinnerij

Miljoenen doorgesluisde euro’s, verantwoordelijk CEO Gerben van Straaten gewipt door de Ondernemerskamer. Gisteren was het groot nieuws, tegen het decor van De Spinnerij, een voormalig textielpand dat als hip bedrijfsverzamelgebouw het verleden toch nog levend houdt. Eerst geëxploiteerd door de gemeente Enschede, later door vastgoed-belofte Walas. Vraag is of dit nieuws was te voorzien. Het antwoord is: ja.

De Spinnerij Ernst Bergboer
De Spinnerij, powered by Walas © Ernst Bergboer

Als Walas in april 2017 definitief De Spinnerij overneemt van de gemeente, is er veel gebeurd. Niet alleen in Enschede zelf, maar ook elders. Waarschuwende geluiden en vragen van onder meer de CDA-fractie in de raad en Gertjan Ardesch komen niet uit de lucht vallen. In dit artikel zetten we een aantal feiten op een rijtje.

Niet rendabel vastgoed

In 2014 en 2015 verkent Enschede bij een aantal lokale ondernemers of zij interesse hebben in de aankoop van De Spinnerij. Die blijkt er niet te zijn. De gemeente heeft veel ongebruikt vastgoed - gevolg van strategische aankopen uit het verleden, die anders uitpakten dan verwacht - en wil daar vanaf. Grootste onkostenpost is het voormalige textielpand annex bedrijfverzamelgebouw. Het gemeentelijk Vastgoedbedrijf laat op dat complex jaarlijks een veer van ruim zes ton.

icon_main_quote_red_glyph

‘Na een jaar zal Walas het geheel in eigendom overnemen tegen een nu vastgestelde marktconforme prijs’

Uit de raadsbrief van het college van 8 maart 2016

De grond en opstallen van De Spinnerij waren in 2004 door gemeente aangekocht voor in totaal 12,9 miljoen, ontsluiting en sanering incluis. Later is het pand voor nog eens een miljoen opgeknapt. Er moest een laagdrempelig verzamelgebouw komen voor startende en hippe bedrijfjes. Aanvankelijk exploiteert de gemeente De Spinnerij zelf. Een van de ondersteunende bedrijfjes daarbij is van Gertjan Ardesch, dat facilitaire diensten levert.

Walas in beeld

In 2015 zoekt de gemeente contact met Walas, waarvan Gerben van Straaten ook dan al CEO is. De vastgoedontwikkelaar was eerder al betrokken bij de aanloop naar de ombouw van Polaroid fabriek naar Performance Factory. Daarvoor heeft het plannen en tekeningen gemaakt, maar uiteindelijk kwam het niet tot samenwerking in de uitvoering met de woningcorporatie die eigenaar van het terrein was. De gemeente had daarin een indirecte rol.

icon_main_quote_red_glyph

‘Walas… heeft… zaken gedaan in meer dan twintig Nederlandse gemeenten. Al die tijd heeft Walas aan geen enkel leegstaand gebouw succesvol een nieuwe invulling kunnen geven’

Uit ‘De leegstandsmessias, Vrij Nederland, 6 april 2016

De verkenning onder lokale ondernemers heeft niets opgeleverd. Al eerder was een makelaar geconsulteerd, die adviseerde heel gericht een koper voor het object te zoeken - het zou zo specifiek zijn dat het weinig zin had het simpelweg op de markt te brengen. Walas lijkt de perfecte partij.

In de loop van dat jaar en in de eerste maanden van 2016 wordt gebouwd aan een plan voor overname. Op 8 maart 2016 zet het college in een brief aan de gemeenteraad de belangrijkste afspraken uiteen: Walas neemt het beheer en de exploitatie van De Spinnerij over, de gemeente blijft eigenaar, na een jaar wordt de koop geëffectueerd. Als alles goed gaat. De koopprijs wordt marktconform.

De leegstandsmessias

Een maand later, op 6 april 2016, verschijnt er een vernietigend artikel in Vrij Nederland over de handel en wandel van Walas cq CEO Van Straaten. De titel is alleszeggend: De leegstandsmessias - hoe gemeenten zich een rad voor ogen laten draaien. In dat artikel wordt een reconstructie gemaakt van een project in Heerlen dat aan de hand van die messias een financiële en bestuurlijke puinhoop werd. De Heerlense rekenkamer had er drie jaar geleden onderzoek naar gedaan. Het rapport van die rekenkamer - Hart leers - verscheen in mei 2013.

Heerlen blijkt overigens bepaald niet de eerste en enige gemeente te zijn die zich op de vastgoedgoeroe verkeek.

icon_main_info_white_glyph

Walas in Hengelo en Rotterdam

In datzelfde artikel in Vrij Nederland worden o.a. bezoekjes van Gerben van Straaten aan het Hazemeyercomplex in Hengelo en het HAKA-gebouw in Rotterdam vermeld. In beide gevallen met ambtenaren uit Heerlen en ter inspiratie. Het is 2010. In Hengelo is Walas dan, na faillissement van de vorige eigenaar, al niet meer actief en de nieuwe eigenaar kan het bezoek niet waarderen. “Van Straaten pronkt met onze veren”, vindt hij.

Walas is dan nog wel actief in Rotterdam, maar niet lang daarna, aan het einde van dat jaar, raakt Van Straaten gebrouilleerd met zijn businesspartner en stopt de samenwerking. “Veel woorden, weinig daden”, is het oordeel van die partner naderhand

De les van Heerlen (e.a.)

De conclusies in dat rapport kamen er op neer dat de gemeente Heerlen zich blind had gestaard op prachtige plannen van één enkele marktpartij en van meet af aan monomaan is gegaan voor de ontwikkeling van daarvan, zonder een behoorlijke inventarisatie van de risico’s. De Enschedese afspraken dragen op onderdelen eenzelfde signatuur. Met de toevoeging dat op dat moment bekend is - of in elk geval bekend kan zijn - dat Walas in gemeentelijke vastgoedland geen onbesproken partij meer is.

icon_main_quote_red_glyph

‘De Rekenkamercommissie twijfelt er aan of door de gemeente bij het selectieproces de formele beginselen van het bestuursrecht zijn gerespecteerd. Door de sterke sturing op realisatie van het concept door één marktpartij en de zeer grote ambtelijke en bestuurlijke betrokkenheid bij deze zaak heeft de gemeente er niet alles aan gedaan om de schijn van vooringenomenheid en partijdigheid te voorkomen. De Rekenkamercommissie constateert te weinig ambtelijke en bestuurlijke sensitiviteit bij het voorkomen van deze schijn.’

Hart Leers, rapport Rekenkamercommissie Heerlen, mei 2013

Als betrokken partijen in Enschede onderzoek doen naar de overnamekandidaat voor De Spinnerij, komen zowel dat rapport van de Heerlense rekenmeesters als het artikel in Vrij Nederland bovendrijven. Die roepen de nodige vragen op. Die worden dan ook gesteld.

Vraagtekens bij Walas

Ardesch, die wil weten waarmee hij bij een overname rekening moet houden, spreekt met een teamleider van het vastgoedbedrijf over het Heerlense onderzoek - beiden zien diverse overeenkomsten met wat in Enschede speelt. Op 10 februari kaart hij de zaak aan bij een projectmanager, die een dag later antwoordt dat beide situaties niet met elkaar te vergelijken zijn en dat Walas is bevraagd.

Het is bijna een jaar later, 17 januari 2017, als de CDA-fractie in de raad het college vragen stelt. Daarin gaat het over ‘onorthodoxe verkoopvoorwaarden’, overeengekomen met ‘een exploitant’ en toegezegde overname na een jaar tegen een marktconforme prijs. De fractie is gemeld, zo staat er, dat er ‘wel heel weinig onderzoek naar de achtergrond van de ontwikkelaar’ is gedaan. Het college antwoordt op 8 februari. Op de vragen naar de betrouwbaarheid en solvabiliteit van Walas is het antwoord: ‘We hebben standaard onderzoek gedaan, aangevuld met een aantal indringende gesprekken’.

De Spinnerij 2 Ernst Bergboer
De Spinnerij © Ernst Bergboer

Overname De Spinnerij door Walas

Walas is inmiddels nog steeds bezig de financiering voor aankoop rond te krijgen, maar blijft de beoogde koper, zo blijkt uit diezelfde beantwoording van het college. De definitieve overname moet in april plaatsvinden, zo is de afspraak. In april neemt Walas De Spinnerij dan ook definitief over. Over de verkoopprijs laat de gemeente zich niet uit, maar uit een latere reconstructie van TC Tubantia blijkt dat daar ongeveer 3,5 miljoen euro mee gemoeid is. De boekwaarde van het object is meer dan het dubbele.

Enschede is verlost van een onroerende zaak die niet rendeerde en lastig te slijten was.

Ardesch is inmiddels verwikkeld geraakt in een slepend juridisch conflict met de gemeente, waarvan de aanleiding en het motief, ook jaren later, als hij door de rechter grotendeels in het gelijk is gesteld, nog volstrekt onduidelijk zijn en tal van vragen oproepen. Hijzelf zoekt het motief in zijn melding van de in zijn ogen dubieuze vastgoedtransactie met Walas.

Gerben van Straaten heeft een instrument in handen waarmee hij, naar eveneens jaren later blijkt, miljoenen weg kan sluizen.

UPDATE (vrijdag 30 april 2021)

Gerben van Straaten (59), voormalig CEO van Walas, is op donderdag 29 april 'volkomen onverwacht' overleden. Dat meldde het bedrijf gisteren aan het eind van de middag in een bericht aan de huurders van De Spinnerij.

Jeroen Diepemaat, verantwoordelijk wethouder op dit moment, laat in een reactie op Ardesch' vermoeden met betrekking tot het motief voor zijn conflict met de gemeente weten dat hij geen grond voor dat vermoeden ziet. "Het gaat om twee op zichzelf staande zaken: de verkoop van De Spinnerij aan Walas en het conflict over huurachterstanden tussen de gemeente en de heer Ardesch. Er is, bij mijn weten, geen verband. Het enige is dat dat conflict in dezelfde periode is ontstaan."