Nieuws
Enschede
Vastgoedhandel bij de Twentse notaris: een riskante combinatie
Kandidaat-notaris, zorgbestuurder en pandjesbaas in één. Het hoort niet, maar in Enschede gebeurt het. Daardoor kon een kandidaat-notaris binnen drie jaar voor miljoenen aan vastgoed kopen. Zijn werkgever vond het geen probleem de akten te ondertekenen.
Onbesproken, onpartijdig en onafhankelijk. Dat moet een notaris zijn om zijn werk goed te kunnen doen. En hij moet zich aan veel regels houden. Dat is niet voor niets. Een notaris is een spil in het economisch verkeer, waar een onkreukbare tussenpersoon van groot belang is. Bijvoorbeeld bij het tegengaan van witwassen: hij moet de herkomst van grote geldbedragen nagaan.
Nevenfuncties
Ook moet hij uiterst terughoudend zijn met nevenfuncties. De nevenfuncties die hij heeft, moeten gemeld worden. En hij mag niet handelen in vastgoed. Juist op die laatste punten ligt het kantoor Huiskes Notariaat in Enschede onder vuur. Vooral vanwege de samenwerking tussen een ervaren notaris en een kandidaat-notaris die bij hem in dienst is.
De notaris ondertekende jarenlang vastgoedaankopen van zijn werknemer, waardoor deze binnen de kortste keren een grote vastgoedportefeuille opbouwde. Die telt op dit moment 24 panden, met een gezamenlijke aankoopprijs van ruim 4,7 miljoen euro. Dat mag niet. Artikel 17, lid 3 uit de Wet op het Notarisambt (WNA):
'Het is de notaris verboden, rechtstreeks of middellijk, te handelen en te beleggen in registergoederen tenzij hij redelijkerwijs mag verwachten dat hierdoor zijn onpartijdigheid of onafhankelijkheid niet wordt of kan worden beïnvloed dan wel de eer of het aanzien van het ambt niet wordt of kan worden geschaad.'
Handelen
Veelvuldig handelen in de stad waar je als notaris veel klanten hebt past niet in dit plaatje, vindt ook het Bureau Financieel Toezicht dat klachten tegen beide heren indiende.
Naast het officiële verbod is er nog iets wat vragen oproept. Want hoe lukt het een net afgestuurde kandidaat-notaris eigenlijk om zoveel panden op naam te krijgen? De zoektocht naar het antwoord zorgt voor opvallende bevindingen. De kandidaat-notaris werkt sinds maart 2016 voor het kantoor. Het is zijn eerste 'echte' baan in het notariaat. Met alleen een stage op zak treedt hij in zijn woonplaats Enschede in dienst. De notaris beschrijft zijn werknemer als een 'veelbelovende kandidaat-notaris' die werd aangenomen na een open sollicitatie.
Villa van Heek
Maar het is op dat moment niet zijn enige werk: in maart 2016 bezit de jonge kandidaat-notaris al verschillende huizen en bedrijfspanden in Enschede en Zutphen, vaak aangekocht met anderen. Het duurste eigendom op dat moment: Villa Van Heek aan de Grote Markt in Enschede met een koopsom van 1.025.000 euro. En hij heeft nog meer functies: hij is bestuurder bij verschillende zorginstellingen. Zo richt hij in juli 2014 Zorgboerderij De Wesseler op, en tot de opheffing in november 2016 blijft hij de enige bestuurder.
Ook is de Enschedeër in die tijd bestuurder bij Vitae Twente, waar hij samen met enkele vrienden de baas is. Het dienstverband daar is kort, van februari tot juli 2016. De periode dat hij toetreedt tot het notariskantoor, als kandidaat-notaris. Zijn werkgever wist van de zorgactiviteiten, en besprak die ook met hem. 'De aandelen zijn naar aanleiding van dit gesprek en kort na zijn indiensttreding alsnog verkocht', aldus de notaris.
Eer en aanzien
Deze bestuursfuncties hadden gemeld en geregistreerd moeten worden, verplicht de eerder genoemde WNA. Deze registratie maakt het voor klanten mogelijk de onpartijdigheid van een notaris in te schatten en voorkomt dat er nevenfuncties uitgeoefend worden die 'eer en aanzien' van de notaris aantasten. Maar de nevenbetrekkingen zijn niet gemeld. Naar eigen zeggen omdat Vitae Twente 'nooit van de grond kwam. Met zorgboerderij De Wesseler was ik al lang en breed gestopt.'
Of er met de zorgbureaus van de kandidaat-notaris geld wordt verdiend is niet duidelijk, maar via een ander zorgbureau komt wel geld binnen. In 2016 leent de kandidaat-notaris een bedrag van 44.000 euro van de Stichting Samen Sterk in Enschede, dat onlangs in opspraak raakte toen deze krant onthulde dat het bedrijf tonnen zorggeld uitleende aan familie en bekenden. Het is volgens hem de enige keer dat hij ooit zorggeld leende.
Samen Sterk is eigendom van de schoonvader van de kandidaat-notaris. Samen kochten ze in 2016 een pand aan de Kuipersdijk. Op de benedenverdieping een winkel, boven woonruimte. In 2017 wordt bij de gemeente een vergunning aangevraagd om van het pand appartementen te maken. Die wordt afgegeven, waardoor er van zeven appartementen huurinkomsten kunnen worden geïncasseerd.
Verhuurd
Dat de panden als commercieel vastgoed zijn aangekocht is duidelijk, omdat ze daarna stuk voor stuk verhuurd worden. Net zoals het feit dat telkens gebruik wordt gemaakt van de diensten van zijn werkgever. De overdracht van de panden gebeurt namelijk telkens op zijn kantoor. Onder tientallen hypotheekakten zet de ervaren notaris zijn handtekening, waarbij zijn werknemer steeds als koper tegenover hem zit.
Beiden zeggen niet te hebben geweten dat een kandidaat-notaris geen vastgoedhandel mag drijven. 'Toen mij dat bekend werd heb ik direct met de kandidaat-notaris gesproken en was de conclusie onvermijdelijk dat wij afscheid van elkaar moesten nemen', aldus de notaris in een schriftelijke reactie.
1.170.000 euro
Gaandeweg de jaren versnelt het tempo waarin er panden worden gekocht: tussen februari en juli 2018 worden tien aankopen gedaan, van in totaal 21 panden, blijkt uit gegevens van het kadaster. In alle gevallen wordt het eigen kantoor gekozen als plek om de panden op naam te krijgen. Zoals bij de grootste transactie sinds het begin van de vastgoedcarrière: de aankoop van een wooncomplex aan de Klaaskateweg in Enschede, waar twaalf bungalows voor 1.170.000 euro op naam van de kandidaat-notaris komen door een handtekening van zijn werkgever.
De ervaren notaris zegt de hulp aan zijn werknemer nooit als een probleem te hebben gezien: 'In zijn algemeenheid kan ik zeggen dat er geen regel is, die verbiedt om akten te passeren voor een medewerker op het notariskantoor. Alle transacties op mijn kantoor komen op een transparante manier tot stand. Ik geef uitvoering aan wat partijen zijn overeengekomen en daarbij is de onafhankelijkheid, onpartijdigheid en de rechtszekerheid van alle partijen die betrokken zijn gegarandeerd.'
Regels
Ook zijn er nooit twijfels geweest bij de herkomst van het geld. 'In alle dossiers geldt als uitgangspunt dat de herkomst van de middelen duidelijk moet zijn. Er wordt op ons kantoor altijd getoetst of een transactie past binnen de regels die gelden op het gebied van de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft). Bij de herkomst van het geld zijn nooit bedenkingen geweest, omdat de transacties werden getoetst aan de Wwft. Was dat wel het geval geweest dan was dat in het kader van de Wwft direct gemeld.'
Volgens de kandidaat-notaris zorgden waardestijgingen ervoor dat hij bleef investeren: 'Tijdens de economische crisis waren er veel verkopers op de markt. Ik heb toen het risico genomen om onroerend goed te kopen. De waardestijging van het onroerend goed zorgde ervoor dat ik meer krediet kon krijgen, en daarmee nieuw onroerend goed kon verwerven.'
Volksbank Gronau
Er valt nog iets op aan de aankopen: telkens wordt er 'gewoon' een hypotheek genomen op het nieuw te verkrijgen pand. Niet bij een Nederlandse bank, maar bij de Volksbank in Gronau. Alleen in 2018 worden al zeven hypotheken verstrekt. Niet zo vreemd, zeggen Nederlandse deskundigen. 'Duitse banken als de Volksbank verstrekken maximaal 75 procent van de woningwaarde, maar doen ook minder moeilijk', is de boodschap. Zolang de aanvrager dus enkele tientallen procenten van het aankoopbedrag aan eigen geld meeneemt, worden er niet veel vragen gesteld. De berekening blijkt in het geval van de kandidaat-notaris te kloppen: alle tien aankopen zijn vorig jaar gedaan, met tussen de 60 en 70 procent Duits geld.
Hij zegt naar Gronau te gaan vanwege de langdurige goede relatie met de bank: "Waar in crisistijd de deuren bij de Nederlandse banken voor iedereen op slot gingen, deed de Volksbank ze open. Omdat het mij goed beviel en de Volksbank vertrouwen in mij heeft, ben ik daar gebleven." Met Duitse hypotheken, geleend zorggeld en de hulp van zijn werkgever lukte het een kandidaat-notaris om een lucratieve verzameling panden aan te kopen.
Onwenselijk
Maar die aankopen zorgen er nu niet alleen voor dat hij zijn werkzaamheden deze week per direct stopt. Mogelijk krijgen ze namelijk nog zwaardere consequenties: Bureau Financieel Toezicht, dat notarissen moet controleren op verboden of onwenselijke handelingen, heeft tuchtklachten ingediend tegen zowel de kandidaat als de notaris. De tuchtrechter moet dus over de handelswijze oordelen, met een beroepsverbod als zwaarste strafmaatregel.
De heren zeggen het oordeel met vertrouwen tegemoet te zien. 'De herkomst van de gelden was goed en duidelijk gefundeerd en is gecontroleerd.'
© Newsroom Enschede, de samenwerking tussen TC Tubantia en 1Twente Enschede, foto: Pixabay
Nevenfuncties
Ook moet hij uiterst terughoudend zijn met nevenfuncties. De nevenfuncties die hij heeft, moeten gemeld worden. En hij mag niet handelen in vastgoed. Juist op die laatste punten ligt het kantoor Huiskes Notariaat in Enschede onder vuur. Vooral vanwege de samenwerking tussen een ervaren notaris en een kandidaat-notaris die bij hem in dienst is.
De notaris ondertekende jarenlang vastgoedaankopen van zijn werknemer, waardoor deze binnen de kortste keren een grote vastgoedportefeuille opbouwde. Die telt op dit moment 24 panden, met een gezamenlijke aankoopprijs van ruim 4,7 miljoen euro. Dat mag niet. Artikel 17, lid 3 uit de Wet op het Notarisambt (WNA):
'Het is de notaris verboden, rechtstreeks of middellijk, te handelen en te beleggen in registergoederen tenzij hij redelijkerwijs mag verwachten dat hierdoor zijn onpartijdigheid of onafhankelijkheid niet wordt of kan worden beïnvloed dan wel de eer of het aanzien van het ambt niet wordt of kan worden geschaad.'
Handelen
Veelvuldig handelen in de stad waar je als notaris veel klanten hebt past niet in dit plaatje, vindt ook het Bureau Financieel Toezicht dat klachten tegen beide heren indiende.
Naast het officiële verbod is er nog iets wat vragen oproept. Want hoe lukt het een net afgestuurde kandidaat-notaris eigenlijk om zoveel panden op naam te krijgen? De zoektocht naar het antwoord zorgt voor opvallende bevindingen. De kandidaat-notaris werkt sinds maart 2016 voor het kantoor. Het is zijn eerste 'echte' baan in het notariaat. Met alleen een stage op zak treedt hij in zijn woonplaats Enschede in dienst. De notaris beschrijft zijn werknemer als een 'veelbelovende kandidaat-notaris' die werd aangenomen na een open sollicitatie.
Villa van Heek
Maar het is op dat moment niet zijn enige werk: in maart 2016 bezit de jonge kandidaat-notaris al verschillende huizen en bedrijfspanden in Enschede en Zutphen, vaak aangekocht met anderen. Het duurste eigendom op dat moment: Villa Van Heek aan de Grote Markt in Enschede met een koopsom van 1.025.000 euro. En hij heeft nog meer functies: hij is bestuurder bij verschillende zorginstellingen. Zo richt hij in juli 2014 Zorgboerderij De Wesseler op, en tot de opheffing in november 2016 blijft hij de enige bestuurder.
Ook is de Enschedeër in die tijd bestuurder bij Vitae Twente, waar hij samen met enkele vrienden de baas is. Het dienstverband daar is kort, van februari tot juli 2016. De periode dat hij toetreedt tot het notariskantoor, als kandidaat-notaris. Zijn werkgever wist van de zorgactiviteiten, en besprak die ook met hem. 'De aandelen zijn naar aanleiding van dit gesprek en kort na zijn indiensttreding alsnog verkocht', aldus de notaris.
Eer en aanzien
Deze bestuursfuncties hadden gemeld en geregistreerd moeten worden, verplicht de eerder genoemde WNA. Deze registratie maakt het voor klanten mogelijk de onpartijdigheid van een notaris in te schatten en voorkomt dat er nevenfuncties uitgeoefend worden die 'eer en aanzien' van de notaris aantasten. Maar de nevenbetrekkingen zijn niet gemeld. Naar eigen zeggen omdat Vitae Twente 'nooit van de grond kwam. Met zorgboerderij De Wesseler was ik al lang en breed gestopt.'
Of er met de zorgbureaus van de kandidaat-notaris geld wordt verdiend is niet duidelijk, maar via een ander zorgbureau komt wel geld binnen. In 2016 leent de kandidaat-notaris een bedrag van 44.000 euro van de Stichting Samen Sterk in Enschede, dat onlangs in opspraak raakte toen deze krant onthulde dat het bedrijf tonnen zorggeld uitleende aan familie en bekenden. Het is volgens hem de enige keer dat hij ooit zorggeld leende.
Samen Sterk is eigendom van de schoonvader van de kandidaat-notaris. Samen kochten ze in 2016 een pand aan de Kuipersdijk. Op de benedenverdieping een winkel, boven woonruimte. In 2017 wordt bij de gemeente een vergunning aangevraagd om van het pand appartementen te maken. Die wordt afgegeven, waardoor er van zeven appartementen huurinkomsten kunnen worden geïncasseerd.
Verhuurd
Dat de panden als commercieel vastgoed zijn aangekocht is duidelijk, omdat ze daarna stuk voor stuk verhuurd worden. Net zoals het feit dat telkens gebruik wordt gemaakt van de diensten van zijn werkgever. De overdracht van de panden gebeurt namelijk telkens op zijn kantoor. Onder tientallen hypotheekakten zet de ervaren notaris zijn handtekening, waarbij zijn werknemer steeds als koper tegenover hem zit.
Beiden zeggen niet te hebben geweten dat een kandidaat-notaris geen vastgoedhandel mag drijven. 'Toen mij dat bekend werd heb ik direct met de kandidaat-notaris gesproken en was de conclusie onvermijdelijk dat wij afscheid van elkaar moesten nemen', aldus de notaris in een schriftelijke reactie.
1.170.000 euro
Gaandeweg de jaren versnelt het tempo waarin er panden worden gekocht: tussen februari en juli 2018 worden tien aankopen gedaan, van in totaal 21 panden, blijkt uit gegevens van het kadaster. In alle gevallen wordt het eigen kantoor gekozen als plek om de panden op naam te krijgen. Zoals bij de grootste transactie sinds het begin van de vastgoedcarrière: de aankoop van een wooncomplex aan de Klaaskateweg in Enschede, waar twaalf bungalows voor 1.170.000 euro op naam van de kandidaat-notaris komen door een handtekening van zijn werkgever.
De ervaren notaris zegt de hulp aan zijn werknemer nooit als een probleem te hebben gezien: 'In zijn algemeenheid kan ik zeggen dat er geen regel is, die verbiedt om akten te passeren voor een medewerker op het notariskantoor. Alle transacties op mijn kantoor komen op een transparante manier tot stand. Ik geef uitvoering aan wat partijen zijn overeengekomen en daarbij is de onafhankelijkheid, onpartijdigheid en de rechtszekerheid van alle partijen die betrokken zijn gegarandeerd.'
Regels
Ook zijn er nooit twijfels geweest bij de herkomst van het geld. 'In alle dossiers geldt als uitgangspunt dat de herkomst van de middelen duidelijk moet zijn. Er wordt op ons kantoor altijd getoetst of een transactie past binnen de regels die gelden op het gebied van de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft). Bij de herkomst van het geld zijn nooit bedenkingen geweest, omdat de transacties werden getoetst aan de Wwft. Was dat wel het geval geweest dan was dat in het kader van de Wwft direct gemeld.'
Volgens de kandidaat-notaris zorgden waardestijgingen ervoor dat hij bleef investeren: 'Tijdens de economische crisis waren er veel verkopers op de markt. Ik heb toen het risico genomen om onroerend goed te kopen. De waardestijging van het onroerend goed zorgde ervoor dat ik meer krediet kon krijgen, en daarmee nieuw onroerend goed kon verwerven.'
Volksbank Gronau
Er valt nog iets op aan de aankopen: telkens wordt er 'gewoon' een hypotheek genomen op het nieuw te verkrijgen pand. Niet bij een Nederlandse bank, maar bij de Volksbank in Gronau. Alleen in 2018 worden al zeven hypotheken verstrekt. Niet zo vreemd, zeggen Nederlandse deskundigen. 'Duitse banken als de Volksbank verstrekken maximaal 75 procent van de woningwaarde, maar doen ook minder moeilijk', is de boodschap. Zolang de aanvrager dus enkele tientallen procenten van het aankoopbedrag aan eigen geld meeneemt, worden er niet veel vragen gesteld. De berekening blijkt in het geval van de kandidaat-notaris te kloppen: alle tien aankopen zijn vorig jaar gedaan, met tussen de 60 en 70 procent Duits geld.
Hij zegt naar Gronau te gaan vanwege de langdurige goede relatie met de bank: "Waar in crisistijd de deuren bij de Nederlandse banken voor iedereen op slot gingen, deed de Volksbank ze open. Omdat het mij goed beviel en de Volksbank vertrouwen in mij heeft, ben ik daar gebleven." Met Duitse hypotheken, geleend zorggeld en de hulp van zijn werkgever lukte het een kandidaat-notaris om een lucratieve verzameling panden aan te kopen.
Onwenselijk
Maar die aankopen zorgen er nu niet alleen voor dat hij zijn werkzaamheden deze week per direct stopt. Mogelijk krijgen ze namelijk nog zwaardere consequenties: Bureau Financieel Toezicht, dat notarissen moet controleren op verboden of onwenselijke handelingen, heeft tuchtklachten ingediend tegen zowel de kandidaat als de notaris. De tuchtrechter moet dus over de handelswijze oordelen, met een beroepsverbod als zwaarste strafmaatregel.
De heren zeggen het oordeel met vertrouwen tegemoet te zien. 'De herkomst van de gelden was goed en duidelijk gefundeerd en is gecontroleerd.'
© Newsroom Enschede, de samenwerking tussen TC Tubantia en 1Twente Enschede, foto: Pixabay
Heb je een nieuwstip of nieuwe informatie?
Tip onze redactie via mail of telefoon. Deze vind je op onze contactpagina.
Download onze app
