Enschede heeft te veel kantoorkavels: 'We moeten onze strategie herzien'
In bijna twee jaar tijd is er in Enschede geen enkele kavel verkocht voor de bouw van een kantoor. Tegelijkertijd staan er meer dan twee keer zoveel kantoren leeg als gewenst. Dat vraagt om een nieuwe strategie, weet wethouder Jeroen Diepemaat. Met het vastleggen van de huidige en toekomstige perspectief is nu een eerste stap gezet naar belangrijke politieke keuzes.
Adviesbureau BCI uit Nijmegen heeft in opdracht van het college de mogelijkheden op de Enschedese kantorenmarkt in kaart gebracht. De cijfers spreken voor zich: in het meest positieve scenario is er tot 2030 nog vraag naar 36 hectare* extra kantoorruimte. Maar de stad heeft - leegstand en bouwkavels opgeteld - een kleine 92 hectare in de aanbieding.
Te ruim in het jasje
In de cijfers van BCI is al rekening gehouden met de transformatie van bijna 20 hectare bestaande kantoren naar andere functies, zoals woningen. Bij de groeiverwachting is uitgegaan van drie jaar 'vertraging' als gevolg van de coronacrisis.
Hoe dan ook is er geen rekenwonder nodig om te concluderen dat Enschede te ruim in haar jasje zit qua kantooraanbod. Maar de oplossing is niet zo makkelijk. De stad telt grofweg vier kantorenlocaties met elk een eigen profiel en beperkte mogelijkheden.
Leegstand groter dan gewenst
Enschede telt 457 hectare aan kantoorruimte. Daarvan staat afgerond 12 procent (52,7 ha) leeg. De leegstand is de laatste jaren afgenomen, maar vooral door sloop of transformatie en niet door toenemend gebruik. Omdat de gemeente altijd een buffer wil aanhouden, is de gewenste leegstand 5 procent (23 ha).
In het stationsgebied/centrum en op het Kennispark Twente staan de meeste kantoren leeg. De totale leegstand wordt overigens voor een kwart bepaald door twee panden: het voormalige onderkomen van Enexis aan de Wethouder Beversstraat 185 en de gloednieuwe Stadscampus Connect-U in het voormalige ziekenhuis aan het Ariënsplein.
Kantorenmarkt gaat slecht
De kantoorkavels vormen een ander probleem. Al jaren blijft de verkoop van kavels achter bij de verwachtingen. Het toekomstperspectief is slecht, volgens BCI. De markt voor nieuwe kantoorgebouwen in Twente is slecht, met name buiten de centrumlocaties. Vele bedrijven verkiezen bestaande panden boven nieuwbouw.
Dat betekent dat de toekomst er vooral voor de ooit beoogde 'kantorenboulevard' Zuiderval en de creatieve campus C-Spot op het Roombeek somber uitziet. Op deze locaties staat respectievelijk nog 7 hectare en 11 hectare aan kantoorkavels te koop. Ter vergelijking: op het Kennispark Twente is nog 31 hectare beschikbaar.
"We moeten onze strategie herzien", zegt wethouder Jeroen Diepemaat. Hij stelt zich op het advies van adviesbureau BCI. "Dat betekent concentratie van nieuwe kantoren in de stationsomgeving en het Kennispark. We hebben veel werk te verzetten op de bestaande locaties."
Alternatieve invulling
De komende tijd ontwikkelt de gemeente Enschede een nieuw kantorenbeleid. De richting waarin de oplossing wordt gezocht lijkt echter al duidelijk. Voor de kantorenlocaties langs de Zuiderval en op het Roombeek moet naar creatieve oplossingen worden gezocht. Dat kan betekenen dat leegstaande kantoren een nieuwe functie krijgen, zoals woningen, maar ook dat de bouwgrond in bezit van de gemeente een nieuwe bestemming kan krijgen.
Focus op stationsgebied
De focus voor de bouw van nieuwe kantoren zal vooral komen te liggen op Kennispark Twente. De bedoeling is dat deze kantoren, voor start-ups en andere innovatieve bedrijvigheid, worden gecombineerd met woon- en studieruimte. In het stationsgebied en het centrum is beperkt ruimte voor nieuwe kantoren, maar zal de uitdaging vooral liggen in het moderniseren van leegstaande kantoorpanden zoals het voormalige onderkomen van V&D en Werkplein Twente aan de Brammelerstraat.
Wat als...?
De bovenstaande prognoses gaan uit van het meest positieve groeicijfers. In dat scenario - waarbij al rekening is gehouden met de gevolgen van de coronacrisis - is er tot 2030 genoeg vraag voor 36 hectare extra kantoorruimte.
In het meer behouden scenario is er sprake van een groei van 16 hectare kantooroppervlakte. Dat zou betekenen dat er nog eens 20 hectare extra getransformeerd of herbestemd moet worden.
In het het meest slechte scenario is er sprake van een krimp van 16 hectare. Mocht dat scenario uitkomen, dan zou Enschede veel nieuwe (en bestaande) kantoorlocaties moeten heroverwegen.
* de oppervlaktes van kantoren in dit artikel zijn weergegeven in hectares, ofwel duizend vierkante meters. Het betreft in dit geval de bedrijfsvloeroppverlakte (bvo).
