Hypotheken havengebied Enschede

Weg vrij voor hypotheken aan de IJsbaanweg?

Een oplossing voor de hypotheekproblemen aan de IJsbaanweg lijkt een stap dichterbij. Bewoners daar konden na de wijziging van het bestemmingsplan voor het havengebied geen hypotheek meer krijgen op hun woonhuis. De gevonden oplossing is de bevestiging van een overgangsregeling voor de betreffende woonhuizen. Of hypotheekverstrekkers akkoord gaan met de bepalingen uit die regeling niet nog blijken.

De overgangsregeling dateert uit 2002 en bepaalt dat de huizen aan de IJsbaanweg die als woonhuis zijn gebouwd voordat daar bedrijven gevestigd werden, ook als zodanig bewoond mogen worden. Dat overgangsrecht vervalt op het moment dat er in of bij de betreffende woning langer de aan jaar een bedrijf gevestigd is. Dat geldt niet op het moment dat het om een eenmanszaak gaat, net als bij ieder ander woonhuis. Het overgangsrecht is perceelgebonden en blijft gelden bij verkoop.

“Ik geef het een zeven”

Erik van der Endt, de eerste huiseigenaar van de IJsbaanweg met wie wij eerder dit jaar de eerste reportage over dit probleem maakte, houdt een slag om de arm. “Ik geef het een zeven”, zei hij in 1Twente Vandaag. “De gemeente heeft een keurige brief geschreven, heel duidelijk ook, maar het is de vraag of hypotheekverstrekkers akkoord gaan met de gekozen oplossing.”

icon_main_info_white_glyph

Hypotheken, taxatie, validatie... hoe zit dat?

Hypotheken worden verstrekt op basis van een taxatie. Bij een taxatie wordt vooral gekeken naar de marktwaarde van een pand. Na de kredietcrisis van 2008, waarbij de economie in elkaar klapte als gevolg van gespeculeer met uiterst risicovolle en dubieuze hypotheekconstructies, werd de controle op hypotheken verscherpt. Taxaties moeten worden gevalideerd (goedgekeurd) door daarvoor aangestelde bureau’s, die op hun beurt worden aangestuurd en gecontroleerd door het Nederlands Woning Waarde Instituut (het NWWI). In het geval van de IJsbaanweg ging het mis bij die validatie: de woonhuizen stonden sinds een bestemmingsplanwijziging in 2017 te boek als feitelijke bedrijfswoning. Taxaties werden niet meer gevalideerd omdat bedrijfswoningen simpelweg minder waard zijn, ergo: hypotheken werden geweigerd.

De gemeente heeft het genoemde overgangsrecht getoetst bij het Nederlandse Woningwaardeinstituut, de instantie die verantwoordelijk is voor de toetsing van taxaties. Dat instituut stelde dat reguliere bewoning in deze situaties mag, mits de woning niet is ingericht of wordt gebruikt als bedrijf en er ook geen bijbehorende bedrijfsruimte is. In dat geval kan er een hypotheek worden verstrekt. “Dat is hier het cruciale woordje”, zei Van der End daarover. “Er kàn een hypotheek worden verstrekt. Maar dat is geen garantie.”

Overgangsrecht is tijdelijk

Daarnaast speelt de tijdelijke status van dat overgangsrecht mee. Het kabinet is voornemens om van de bestaande bestemmingsplannen af te stappen en die te vervangen door gebiedsplannen. Dat voorstel moet nog door de Tweede en Eerste Kamer, maar wat dat precies gaat betekenen voor overgangsrecht en de situatie aan de IJsbaanweg, cq het Havengebied, is onduidelijk. Van der Endt: “De gemeente heeft zich wel schriftelijk vastgelegd om in het geval er iets verandert te zoeken naar een passende oplossing.”

Erik van der Endt 2 Ernst Bergboer
Erik van der Endt: "Het is nog geen garantie" © Ernst Bergboer

Reguliere woonbestemming kan niet

Eigenaren van woonhuizen aan de IJsbaanweg hebben een algemene informatiebrief gekregen en een persoons- of liever: perceelsgebonden bijlage. In die algemene brief worden vijf onderzochte oplossingen genoemd en beschreven, waarvan de gemeente de snelste en de meest voor de hand liggende gekozen heeft. Dat is niet de oplossing die de bewoners het liefst hadden gezien, aldus Van der Endt. “Dat zou een reguliere woonbestemming zijn.” Maar die optie is strijdig met wet- en regelgeving rondom bedrijventerreinen. Daar gelden afstandsnormen tussen bedrijven en reguliere woonhuizen. Die normen hebben te maken met veiligheid, lawaai en het risico van vervuiling.

icon_main_quote_red_glyph

"Het is de vraag of hypotheekverstrekkers akkoord gaan"

Erik van der Endt

De lakmoesproef

De persoonsgebonden bijlage is de feitelijke bevestiging van dat overgangsrecht. Een perceelgebonden recht, dat alleen voor specifieke situaties geldt. Van der Endt gaat met die bijlage in de hand zijn woning opnieuw laten taxeren. De lakmoesproef voor de nu aangedragen oplossing zal dan zijn of die taxatie wordt gevalideerd en of hypotheekverstrekkers vervolgens een lening willen verstrekken.

De gemeente heeft in een eerdere reactie aangegeven dat een vergelijkbaar probleem ook speelt bij huizen aan de Hendrik ter Kuilestraat en de Josinkweg. Wij vermoeden dat dat in elk geval ook geldt voor huizen aan de Kanaalstraat en de Lonnekerbrugstraat, maar dat heeft de gemeente tot nu toe niet bevestigd. Of deze brief en oplossing ook is of wordt verzonden aan bewoners van woonhuizen op andere plekken in het Havengebied dan de IJsbaanweg is op dit moment niet bekend.